Мумий Тролль - Владивосток 2000

Инвестиции в недвижимость

В чем основные преимущества и недостатки инвестиций в квадратные метры?

Как правильно и безопасно инвестировать в недвижимость? Рекомендации дает финансовый эксперт БКС Вадим Бражник.

Инвестиции в недвижимость. Программа Формула Успеха. НАШЕ радио Краснодар.

Анастасия Андерс: С чем вы связываете тот факт, что популярность вложений в недвижимость в последние годы растет, несмотря на кризис? 

Вадим Бражник: На мой взгляд, повышенное внимание к недвижимости как к инвестиции в последние годы закономерно. Мы связываем это с бурным развитием ипотечного рынка и желанием консервативных инвесторов уберечь свой капитал в традиционном защитном инструменте.   

Директор БКС Премьер в Краснодаре Вадим Бражник

А может ли недвижимость выполнять защитную функцию для капитала? 

Недвижимость относится к категории консервативных инструментов для вложений, следовательно, она может выполнять защитную функцию для частного капитала. Как правило, инвестиции в недвижимость не являются для инвесторов основными. Однако при наличии у человека достаточных денежных средств могут являться частью его портфеля как инструмент со стабильной средней доходностью и невысокими рисками. 

Прежде всего, если исходить из принципов персонального финансового планирования, инвестиции в недвижимость целесообразны на свободные деньги (если конечно, речь идет именно об инвестициях, а не о вынужденной покупке жилья).  

Стоит ли, на Ваш взгляд, сейчас вкладывать в рынок жилья? Насколько удачен момент?

На наш взгляд, главное, что не стоит делать рядовому потребителю - это пытаться перехитрить рынок и найти "идеальный момент" для покупки жилья по самой выгодной цене. Следует действовать в зависимости от ситуации.

Скажем, если человек сейчас снимает квартиру и накопил определенную сумму денег на собственное жилье, скорее всего, для него будет более выгодным шагом (в том числе психологически) приобрести жилье сейчас и перестать платить деньги за аренду. Если же человек запланировал покупку недвижимости с инвестиционными целями, например, для последующей сдачи в аренду, возможно, лучше подождать некоторое время до стабилизации ситуации. Имеет смысл вложить средства в наименее рискованные инструменты, например, в краткосрочный банковский вклад или облигации, в структурный продукт с защитой - доходность по таким продуктам сейчас представляется очень привлекательной, особенно в соотношении с рисками.

Чем интересна недвижимость как инвестиционный инструмент? Какое жилье окупится быстрее?

Недвижимость – это всегда устойчивые по показателям вложения, понятные и прозрачные для большинства людей, однако с 2014 года огромные объемы предложения и низкая платежеспособность покупателей мешают росту цен на жилье. Лучшие решения с инвестиционной точки зрения в такой ситуации - покупка одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса в спальных районах мегаполисов, вблизи деловых центров, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Инвестиции в жилую недвижимость эконом-класса в крупных городах, где всегда есть рабочая сила, будут достаточно консервативными и обеспечат вас круглогодичным доходом в виде арендных платежей. Сдача в аренду жилья способна принести 2-4% годовых. 

В чем основные преимущества и недостатки инвестиций в квадратные метры?

Инвестиции в недвижимость неплохо справляются с защитой от девальвации, однако при этом надо учитывать, что такие вложения сопряжены с массой сопутствующих расходов – это налоги, ремонт, юридическое оформление и т.д. К тому же, недвижимость считается малоликвидным товаром, то есть реализовать ее быстро, чтобы оперативно «переложиться» в другой актив, не получится.

Насколько вырастает цена квартиры от фундамента до сдачи дома в эксплуатацию? С чем это связано?

Разница между стоимостью жилья на «нулевом» цикле и после сдачи в эксплуатацию составляет 10-30% в зависимости от класса недвижимости. Это связано с тем, что по ходу реализации проекта строительства (как правило, это срок в 1,5-2 года) происходит рост цен на строительные и отделочные материалы, горючее для техники и т.д., и застройщик закладывает это в цену. Кроме того, указанная разница зависит от конъюнктуры рынка недвижимости, уровня спроса и динамики цен.  

Какие риски берет на себя инвестор, покупая квартиру в новостройке на этапе строительства?

Прежде всего, это риск замораживания проекта. К сожалению, риски инвестирования в недвижимость на стадии котлована довольно высокие. Особо стоит отметить, что при наступлении кризиса строительная отрасль реагирует в числе первых и довольно болезненно. Чтобы нивелировать риски, инвестор, приобретающий квартиру в строящемся доме, должен внимательно изучать условия договора, обращая особое внимание на сроки возведения дома, изучить ответственность застройщика в случае несоблюдения условий договора, получить подробное описание будущей квартиры.

Что вы можете посоветовать тем, кто купил недвижимость в конце прошлого года с целью инвестиций?

Тем, кто купил в прошлом году жилье с инвестиционными целями, рекомендую пока не торопиться с продажей, если нет крайней необходимости в срочном получении денежных средств. Во-первых, летом спрос на жилье традиционно падает и возобновляется, как правило, к осени. Во-вторых, значительное количество сделок в России осуществляется с помощью заемных средств, и здесь мы можем наблюдать снижение спроса в связи с ситуацией текущего года: с одной стороны, потенциальных покупателей отпугнуло повышение ставок по ипотечным кредитам, с другой стороны, банки ужесточили подход к оценке потенциальных заемщиков. Эти факторы особенно серьезно влияют на спрос на вторичную недвижимость еще и потому, что в случае покупки "вторички" гораздо сложнее найти программу ипотеки с государственной поддержкой. А при более низком спросе и сохранившемся объеме предложения сложно продать квартиру по рыночной цене.

Какова ситуация на рынке аренды жилья? Ожидать ли роста арендных ставок?

С начала текущего года на рынке аренды жилья наблюдается спад спроса при сохранении предложения. В связи с этим требования арендаторов увеличились, а арендодателям зачастую приходится идти на предоставление скидок, чтобы оперативно сдать свое жилье. Традиционное увеличение активности на рынке аренды в конце лета, скорее всего, состоится, но цены вряд ли смогут достичь прошлогоднего уровня.

Почему в России так мало доходных домов? Выгодны ли они инвесторам? 

В крупных городах возведение доходных домов, как правило, невыгодно застройщикам по причине дефицита земли и больших сроков окупаемости. Арендные ставки в таких доходных домах (примеры есть в Москве и Петербурге) оказываются очень высокими. Там же, где земля дешевле, то есть вне мегаполисов или в небольших городах, может возникнуть проблема со спросом. По этим причинам, доходных домов в России сегодня очень немного.

Поясните, как устроены ПИФы недвижимости (ЗПИФ)? Выгодно ли вкладываться в закрытые фонды недвижимости сейчас? Почему? 

Если кратко, ЗПИФ можно представить в виде слоеного пирога, а каждый слой этого пирога – квартира. Вкладывая средства в фонд, вы получаете кусок (пай) от этого пирога, то есть вам принадлежит не отдельная квартира, а небольшие доли в каждой. Управляющая компания выдает инвестору ценную бумагу, которая удостоверяет право на владение этой долей в имуществе фонда.

Рынок закрытых ПИФов недвижимости предлагает достаточно простой и безопасный механизм вложения средств в недвижимость. В отличие от прямых инвестиций в недвижимость, ЗПИФы помогают неквалифицированному инвестору минимизировать свои риски, часть из них переложив на плечи управляющей компании и увеличить доходность.

Существенным плюсом ЗПИФ является то, что доходы с недвижимости внутри фонда налогом на прибыль не облагаются, что позволяет реинвестировать прибыль в новые проекты на максимально комфортных условиях. Кроме того, деятельность фондов жестко контролируется законодательством, в том числе (и прежде всего) Банком России, что создает защиту прав и интересов инвесторов и пайщиков проекта. В сфере инвестиций на рынке недвижимости – это лучший финансовый продукт для розничного клиента.

Есть ли возможность у наших частных инвесторов инвестировать в зарубежную недвижимость, например, в США?

Есть, причем для этого нет необходимости ехать в США и заключать там сделки с недвижимостью. Мы предлагаем инвесторам более разумный и удобный вариант – приобрести бумаги фондов REIT. Это инвестиционные компании, которые за счет коллективных инвестиций покупают недвижимое имущество и управляют им или занимаются застройкой. 

Инвестиционные трасты недвижимости как финансовые инструменты для инвесторов имеют очень привлекательные характеристики. Они инвестируют в недвижимость, то есть в реальные активы, и при финансовых кризисах рассматриваются как «защитные убежища», увеличивают диверсификацию портфеля частного инвестора, а случае получения фондом прибыли инвестору выплачиваются дивиденды. В соответствии с налоговым законодательством США инвестиционные трасты недвижимости должны не менее 90% чистой прибыли распределять в виде дивидендов.


НАШЕ радио Краснодар. ТРК «Новый Ракурс».
Автор: Анастасия Андерс.