Ипотека
Может ли ипотека стать доступнее? Есть ли перспективы у ипотеки без первоначального взноса?
На вопросы ведущей НАШЕго радио Анастасии Андерс отвечает финансовый эксперт Вадим Бражник.
Ипотека. Программа Формула успеха. НАШЕ радио Краснодар.
Анастасия Андерс: Поговорим об ипотеке. Может ли она стать доступнее в обозримом будущем?
Вадим Бражник: Тенденция на снижение ставок по ипотеке вполне может продолжиться по мере ослабления инфляционного давления в экономике. Первыми вслед за снижением ключевой ставки ЦБ традиционно улучшают условия ипотечных займов маркет-мейкеры, за ними – остальные участники рынка. Большим спросом будет пользоваться ипотека с господдержкой. По итогам 2015 года почти каждый третий ипотечный кредит в 2015 году был оформлен по программе господдержки. Для того чтобы к концу года льготные ставки опустились до приемлемого для населения уровня 10%, ключевая ставка ЦБ, которая на текущий момент составляет 10,5%, должна уйти вниз как минимум к 9%. Учитывая снижение инфляционных рисков и макроэкономическую стабилизацию, вероятность снижения ключевой ставки до 9% во второй половине года довольно высокая. В этом случае снижение ключевой ставки станет катализатором для снижения ставок по ипотеке и другим видам кредитования.
Есть ли перспективы у ипотеки без первоначального взноса? В чем ее плюсы и минусы?
Будущее у такой ипотеки есть. Все развитые страны уже давно живут именно на такой ипотеке - без каких-либо первоначальных взносов. Однако тут важно понимать, что такая ипотека возможна только при стабильной и развивающейся экономике. То есть в России на современном этапе развития возможны лишь отдельные примеры, если какой-то конкретный банк по договоренности с каким-то конкретным застройщиком по конкретному строительному объекту, оценив надежность заемщика, готов «спонсировать» его проект ипотекой без первоначального взноса.
Массовый выход на рынок такого продукта сейчас крайне рискован. Потому что для банка любой кредит без первоначального взноса - это повышенные риски. К этому добавляются риски (особенно в нестабильные времена), что застройщик обанкротится и не сможет завершить строительство своего проекта.
Главный плюс ипотеки без первого взноса - это, конечно, доступность для населения. Такой кредит могут взять довольно широкие круги населения. При этом это также выгодно и застройщику - это повышает спрос на его квартиры.
Каковы общие рекомендации для тех, кто собирается взять ипотечный кредит?
Прежде чем принимать решение об ипотеке, нужно составить хотя бы примерный жизненный план на ближайшие 10-20 лет. Ввязываясь в столь рискованное предприятие, как ипотека, нужно для начала обдумать и тщательно взвесить все риски. Практика показывает, что для абсолютного большинства людей собственное жилье представляет собой очень высокую ценность, однако не все осознают, какие берут на себя риски при приобретении его в ипотеку. Это и риск существенной переплаты из-за высокой ставки, и валютный риск, и риск потери финансовой стабильности.
Наконец, нужно адекватно оценить прочие риски. Собираетесь ли вы всю жизнь прожить именно в этом городе и в этой стране? Или же вы задались целью переезда, и лучше было бы изучить предложения по жилью в предполагаемом будущем регионе проживания (а стоимость жилья и ставки по ипотеке там могут быть значительно привлекательнее)? Если вы все же возьмете квартиру в ипотеку – как с ней поступите в случае переезда? Хватит ли у вас денег не только на первоначальный взнос, но и на оплату услуг страховщиков, оценщиков, нотариуса, ипотечного брокера, риелтора, оформление документов, бланки, и т.д.? Если вы не предусмотрите наличие соответствующей суммы в своем «фонде приобретения жилья», вполне вероятно, что дополнительно к ипотеке придется брать еще и потребительский кредит.
Если бы вам предложили сформулировать базовые правила ипотечной безопасности в кризис, как бы они звучали?
Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 35% от вашего ежемесячного дохода или от суммарного дохода вашей семьи. Ипотеку берите только в той валюте, в которой получаете свой доход. То есть если ваша зарплата в рублях, то и кредит стоить брать в рублях.
Не теряйте голову на пути к своей мечте и не вкладывайте все свои сбережения в покупку квартиры. Не забывайте про свою финансовую подушку безопасности, которая в идеальном варианте должна покрывать основные расходы на 3-6 месяцев. Эта подушка безопасности поможет справиться с возможными проблемами в будущем: если вы потеряете работу, лишитесь части дохода или наступит любой другой неприятный финансовый форс-мажор.
Страхуйте не только имущество, но и членов семьи. И в первую очередь должен быть застрахован кормилец – тот, на ком лежит основная ответственность по заработку денег, обеспечивающих выплаты по кредиту.
Какой сегмент населения приобретает жилье с помощью инвестипотеки? И какое, в основном, это жилье?
В основном, инвестиционной ипотекой пользуются представители среднего класса, желающие получить инвестиционный доход, а не само жилье. Схема простая: оформляется жилищная ссуда, квартира приобретается на начальной стадии возведения дома, а потом, ближе к сдаче новостройки, ее реализуют по высокой цене. Как правило, прибыль от этого выше, чем затраты по ипотеке. Однако стоит учитывать, что игра может и не стоить свеч, поскольку в силу замедления роста доходов населения не приходится ожидать бурного роста стоимости жилья.
